Σύγχυση εξακολουθεί να επικρατεί στις Υπηρεσίες Δόμησης, καθώς δεν ακολουθούν όλες την ίδια πρακτική στην έκδοση οικοδομικών αδειών για ακίνητα εκτός σχεδίου. Ως αποτέλεσμα, ιδιοκτήτες με παρόμοια χαρακτηριστικά ακινήτων αντιμετωπίζονται διαφορετικά, ανάλογα με την περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητό τους και την ερμηνεία που υιοθετεί η εκάστοτε πολεοδομία.
Η εικόνα αυτή έχει εντείνει την αβεβαιότητα για χιλιάδες ιδιοκτήτες εκτός σχεδίου εκτάσεων, καθώς αγροτεμάχια που μέχρι πριν από λίγα χρόνια θεωρούνταν ιδιαίτερα εμπορεύσιμα, σήμερα δυσκολεύονται να βρουν αγοραστή. Η εκκρεμότητα αποδίδεται στο γεγονός ότι δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός, με αποτέλεσμα να παραμένει σε εκκρεμότητα η οριστική νομοθετική ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση.
Στο πλαίσιο του σχεδιασμού προβλέπεται και η έκδοση Προεδρικού Διατάγματος, το οποίο θα ορίζει τα κριτήρια αναγνώρισης των κοινόχρηστων δρόμων. Πρόκειται, ωστόσο, για μια ιδιαίτερα δύσκολη πολιτικά απόφαση, καθώς ενδεχόμενη μη αναγνώριση δρόμων ενδέχεται να οδηγήσει σε σημαντική υποβάθμιση της αξίας χιλιάδων ακινήτων που δεν θα διαθέτουν πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό.
Παρότι δεν υπάρχει επίσημη απαγόρευση, στην πράξη η έκδοση οικοδομικών αδειών παραμένει εξαιρετικά δύσκολη. Ακόμη και όταν μια ΥΔΟΜ εγκρίνει άδεια, υπάρχει σοβαρός κίνδυνος αυτή να ακυρωθεί δικαστικά ύστερα από προσφυγή τρίτων.
Με τη συνδρομή της τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή, «ΤΑ ΝΕΑ» παρουσιάζουν μέσα από ερωτήσεις και απαντήσεις όλα όσα πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων εκτός σχεδίου μέχρι να ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός.
Μπορεί σήμερα να χτίσει κάποιος σε αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου;
Η δυνατότητα δόμησης δεν απαντάται πλέον με έναν ενιαίο τρόπο. Αν και η ισχύουσα νομοθεσία εξακολουθεί να προβλέπει κανόνες αρτιότητας και παρεκκλίσεων, στην πράξη οι ερμηνείες διαφέρουν, κυρίως μετά τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας που επανέφεραν στο προσκήνιο το ζήτημα της πρόσβασης σε νόμιμα αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο.
Τι απαιτείται πριν από οποιαδήποτε ενέργεια;
Απαραίτητος θεωρείται ο εξατομικευμένος έλεγχος κάθε ακινήτου, καθώς τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του μπορεί να επηρεάζουν καθοριστικά τη δυνατότητα δόμησης.
Γιατί οι Υπηρεσίες Δόμησης εφαρμόζουν διαφορετικές πρακτικές;
Παρά την κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας με τον Ν. 5306/2026, εξακολουθούν να υπάρχουν διαφορετικές ερμηνείες, κυρίως σε ζητήματα που σχετίζονται με τη νομολογία του ΣτΕ και την αναγνώριση των κοινόχρηστων δρόμων.
Ποιες είναι οι συνέπειες;
Η διαφορετική αντιμετώπιση από υπηρεσία σε υπηρεσία δημιουργεί ανασφάλεια δικαίου, καθώς όμοιες περιπτώσεις δεν αντιμετωπίζονται με τον ίδιο τρόπο.
Είχε εξεταστεί μεταβατική λύση;
Κατά το προηγούμενο διάστημα το ΥΠΕΝ είχε εξετάσει το ενδεχόμενο προσωρινής νομοθετικής ρύθμισης, όμως τελικά προκρίθηκε η οριστική αντιμετώπιση του ζητήματος μέσω των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων και της θεσμοθέτησης του κοινόχρηστου οδικού δικτύου.
Τι ισχύει μέχρι να ολοκληρωθεί ο σχεδιασμός;
Κάθε περίπτωση εξετάζεται ξεχωριστά, με βάση τα πραγματικά δεδομένα του ακινήτου, το ισχύον θεσμικό πλαίσιο και τη σχετική νομολογία.
Τι αλλάζουν τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια;
Τα ΤΠΣ θα καθορίσουν οριστικά χρήσεις γης, όρους δόμησης, ζώνες ανάπτυξης και περιοχές προστασίας. Ωστόσο, μέχρι να εγκριθούν μέσω της προβλεπόμενης διαδικασίας και Προεδρικού Διατάγματος θα απαιτηθεί ακόμη σημαντικό χρονικό διάστημα.
Πώς επηρεάζουν τα νέα όρια των οικισμών;
Η αναθεώρηση των ορίων ενδέχεται να αφήσει εκτός οικισμού ακίνητα που μέχρι σήμερα θεωρούνταν εντός, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει ακόμη και σε απώλεια του δικαιώματος δόμησης για αρκετά μικρά οικόπεδα.
Τι ισχύει για τους κοινόχρηστους δρόμους;
Οι σχετικές μελέτες έχουν ολοκληρωθεί, όμως η επίσημη αναγνώριση των δρόμων θα γίνει μόνο μετά την έκδοση του σχετικού Προεδρικού Διατάγματος και την κύρωση του κοινόχρηστου οδικού δικτύου. Μέχρι τότε, η αβεβαιότητα παραμένει.
Τι συμβαίνει αν ένας δρόμος δεν αναγνωριστεί;
Σε αυτή την περίπτωση το ακίνητο δεν θα θεωρείται ότι διαθέτει νόμιμο πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό και ενδέχεται να μην μπορεί να οικοδομηθεί, ακόμη κι αν πληροί τα απαιτούμενα κριτήρια αρτιότητας.
Γιατί το θέμα θεωρείται τόσο κρίσιμο;
Πρόκειται για δρόμους που χρησιμοποιούνται επί δεκαετίες, εξυπηρετούν κατοικίες και επιχειρήσεις και σε πολλές περιπτώσεις διαθέτουν δίκτυα κοινής ωφέλειας ή έχουν συντηρηθεί από δημόσιους φορείς, γεγονός που καθιστά αναγκαία τη θέσπιση σαφών κανόνων.
Τι ισχύει με τις δουλείες διόδου;
Οι δουλείες διόδου εξακολουθούν να διασφαλίζουν το δικαίωμα πρόσβασης, όμως δεν αρκούν πάντοτε για να θεμελιώσουν δικαίωμα δόμησης. Στην εκτός σχεδίου δόμηση, καθοριστικό στοιχείο παραμένει η ύπαρξη προσώπου σε νόμιμα αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό. Για τον λόγο αυτό, ιδιαίτερα στα νησιά, θα πρέπει να εξετάζεται αν οι υφιστάμενες προσβάσεις μπορούν να αναγνωριστούν πολεοδομικά. Σε διαφορετική περίπτωση, εξασφαλίζουν μόνο πρόσβαση και όχι οικοδομησιμότητα.
Διαβάστε περισσότερα