Οι αριθμοί δεν λένε πάντα -και όλη- την αλήθεια, αλλά όταν δεν απλοποιούν πολύπλοκες καταστάσεις, είναι χιλιάδες φορές πιο εύγλωττοι από τους ισχυρισμούς της πολιτικής προπαγάνδας.
Επί πολλά χρόνια η κυβέρνηση Μητσοτάκη ισχυρίζεται πως κάνει ό,τι μπορεί για να αντιμετωπίσει τις συνέπειες της στεγαστικής κρίσης. Τα δεδομένα όμως αποδεικνύουν πως όχι μόνο ο ισχυρισμός της είναι ατεκμηρίωτος, αλλά σε πλήρη αντίφαση με την πραγματικότητα. Δεν μιλάμε μόνο για το γεγονός ότι οι τιμές αγοράς και οι τιμές ενοικίασης κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται σε υψηλά ποσοστά, καθιστώντας την αγορά ή ενοικίαση κατοικίας είτε τρομακτικά δύσκολη (στην πρώτη περίπτωση) είτε πολύ επώδυνη (στη δεύτερη), αλλά και για το πόσοι Ελληνες πολίτες έχουν τη δυνατότητα να μένουν σε ιδιόκτητη κατοικία.
Τα επίσημα στατιστικά στοιχεία διηγούνται εδώ μια «ιστορία με δράκο»: από το 2019 μέχρι το 2025, ο πληθυσμός της χώρας που ζει σε ιδιόκτητη κατοικία μειώθηκε κατά 820.551 άτομα. Δεδομένου ότι την ίδια περίοδο είχαμε μείωση και του συνολικού πληθυσμού της χώρας κατά 262.878 άτομα, αυτό σημαίνει ότι στην πρώτη επταετία της διακυβέρνησης Μητσοτάκη 557.673 άτομα «ξεπιστώθηκαν», με την έννοια ότι πέρασαν από την ιδιοκατοίκηση στο νοίκι.
Πρόκειται για συγκλονιστικό αριθμό με πολυποίκιλες συνέπειες, οι οποίες εκτείνονται από τη στεγαστική φτώχεια μέχρι και το δημογραφικό.
Δεν αποτελεί δυστυχώς έκπληξη ότι το ποσοστό των ατόμων και νοικοκυριών που στην επταετία 2019-2025 έχασαν τη δυνατότητα να ζουν σε ιδιόκτητη κατοικία και «βγήκαν στο νοίκι» είναι στην Ελλάδα το τρίτο υψηλότερο σε όλη την Ε.Ε., με 6%: σε όλες τις κοινωνικο-οικονομικού χαρακτήρα στατιστικές η χώρα μας συγκαταλέγεται στην ομάδα των χωρών-μελών με τις χειρότερες επιδόσεις.
Η εξέλιξη αυτή τροφοδοτεί όχι μόνο τη στεγαστική φτώχεια, αλλά και τη φτώχεια συνολικά – δεν είναι τυχαίο ότι η Ελλάδα έχει επίσης από τα υψηλότερα ποσοστά φτώχειας στην Ε.Ε. Ολα τα στοιχεία οδηγούν στο συμπέρασμα ότι η ιδιόκτητη κατοικία και οι συντάξεις είναι τα βασικά αντισταθμίσματα της φτώχειας. Οι πιέσεις που δέχονται τα άτομα και νοικοκυριά που ζουν στο νοίκι είναι τρομακτικές, καθώς οι φρενήρεις ρυθμοί αύξησης των τιμών των ενοικίων εκτοξεύουν το κόστος στέγασης στην Ελλάδα στο υψηλότερο επίπεδο της Ευρώπης.
Ιστορικοί σταθμοί…
Η ιδιοκατοίκηση, μετά το «έπος» της μεταπολεμικής ανοικοδόμησης με την αντιπαροχή, που εξασφάλισε ιδιόκτητη στέγη σε εκατοντάδες χιλιάδες νοικοκυριά, αποτέλεσε στην Ελλάδα ένα είδος αντισταθμίσματος του αδύναμου κοινωνικού κράτους – ένα είδος «ιδιωτικού κοινωνικού κράτους». Το ιδιόκτητο «κεραμίδι» έγινε σημαία «κοινωνικής πολιτικής» για όλες τις μεταπολιτευτικές κυβερνήσεις, αλλά με την ελληνική κρίση το 2009-2010 όλα άλλαξαν: στον κυρίαρχο πολιτικό λόγο η ιδιοκατοίκηση έγινε συνώνυμο του «αναχρονισμού» και οι συγκρίσεις του υψηλού ποσοστού ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα σε σχέση με την Ε.Ε. προβάλλονταν σαν το απόλυτο «τεκμήριο».
Οι μεγάλοι σταθμοί της πορείας προς το «ξεσπίτωμα» εκατοντάδων χιλιάδων Ελλήνων πολιτών φαίνονται στον σχετικό πίνακα, αποτελώντας ταυτόχρονα ένα πολύ δυνατό πολιτικό και οικονομικό σχόλιο:
Στην απαρχή της ελληνικής κρίσης, το 2010, καταγράφεται υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης 77,2%.
Μετά το «καθαρτήριο» των δύο πρώτων μνημονίων το ποσοστό έπεσε στο 75,1%. Με το τρίτο μνημόνιο αυξήθηκε οριακά σε 75,4%.
Υστερα άρχισε η «βύθιση», που επιταχύνθηκε μετά το 2020, για να φτάσει στο 69,4% το 2025 – και πρέπει να θεωρείται βέβαιο ότι υποχωρεί περαιτέρω και το 2026.
…και αιτίες
Μέσα από τα στοιχεία και τους σταθμούς εξέλιξης των ποσοστών ιδιοκατοίκησης αποκαλύπτονται η ελληνική πολιτικο-οικονομική συγκυρία και οι σταθμοί της την τελευταία δεκαπενταετία. Η προς τα κάτω «προσαρμογή» -ή «εξορθολογισμός» (συνήθεις νεοφιλελεύθεροι ευφημισμοί)- του ποσοστού ιδιοκατοίκησης δεν οφείλεται σε κάποιο οικονομικό successs story, αλλά στη συνδυασμένη δράση τριών μηχανισμών:
Πρώτο, των πλειστηριασμών και αναγκαστικών μέτρων εκ μέρους των τραπεζών και των servicers. Στον σχετικό πίνακα φαίνεται ότι επιταχύνθηκαν τρομερά μετά το 2021. Τι συνέβη τότε; Αρχισε να δείχνει τα «δόντια» του ο «Ηρακλής», δηλαδή να μεταφέρονται μαζικά «κόκκινα» στεγαστικά δάνεια στους servicers και αυτοί να προχωρούν σε πλειστηριασμούς, παράλληλα με τις τράπεζες, καθώς η κυβέρνηση Μητσοτάκη έδινε πλήρη πολιτική κάλυψη στις πρακτικές τους. Καθώς τον τελευταίο χρόνο πάρθηκαν σημαντικά μέτρα επιτάχυνσης των πλειστηριασμών για να παρακαμφθούν τα ένδικα μέσα άμυνας των νοικοκυριών (ανακοπές κ.λπ.), είναι επίσης βέβαιο ότι το 2025 και το 2026 θα έχουμε νέο ρεκόρ στους αριθμούς πλειστηριασμών και κατασχετηρίων. Πάντως, με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, από το 2019 μέχρι και το 2024, είχαμε 32.519 πλειστηριασμούς και 66.240 κατασχετήρια.
Δεύτερο, της ακρίβειας και της τρομερής πίεσης που ασκεί πάνω στο διαθέσιμο εισόδημα και άρα στη δυνατότητα των νοικοκυριών να «κρατήσουν» την ιδιόκτητη κατοικία ή άλλων νοικοκυριών να αποκτήσουν ιδιόκτητη κατοικία. Τα στοιχεία της Eurostat που τεκμηριώνουν ότι η Ελλάδα είναι τελευταία (μαζί με τη… συνήθη παρέα της Βουλγαρίας) στην αγοραστική δύναμη του κατά κεφαλήν εισοδήματος δεν έχουν μόνο θεωρητική σημασία αλλά άμεσες κοινωνικές συνέπειες τέτοιου τύπου.
Τρίτο, του πολύ υψηλού κόστους στέγασης, που στην Ελλάδα είναι μακράν το υψηλότερο στην Ε.Ε., ανερχόμενο σε 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματος, έναντι 19,2% του μέσου όρου της Ε.Ε. Δεν είναι λοιπόν μόνο η μεγάλη υστέρηση του διαθέσιμου εισοδήματος στην Ελλάδα σε σχέση με την Ε.Ε., αλλά και το αυξημένο κατά 85% κόστος στέγασης σε σχέση με την Ε.Ε. Προφανώς, σε αυτό παίζει καταλυτικό ρόλο η εκτίναξη των τιμών των ενοικίων τα τελευταία χρόνια.
Η δράση των τριών αυτών παραγόντων πιέζει τα νοικοκυριά σε όλη τη διαδρομή από το 2010 μέχρι και το 2019, αλλά μόνο στην περίοδο της διακυβέρνησης Μητσοτάκη είναι και οι τρεις ταυτόχρονα στο «κόκκινο»: και επιτάχυνση πλειστηριασμών – κατασχετηρίων και επιδείνωση του προβλήματος της ακρίβειας και εκτίναξη των τιμών των ενοικίων.
Οι πρώτοι, οι έσχατοι και η Ελλάδα
Βλέποντας τα στοιχεία του πίνακα με τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στις χώρες-μέλη της Ε.Ε., κατ’ αρχάς προκαλούν εντύπωση τρία πράγματα: Πρώτο, ότι οι χώρες-μέλη των Βαλκανίων (πλην Ελλάδας) και της Κεντροανατολικής Ευρώπης έχουν μακράν τα υψηλότερα ποσοστά. Αυτό οφείλεται προφανώς σε μια παράδοση δεκαετιών με υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης που εξακολουθεί να αντέχει, επειδή σε αυτές τις χώρες δεν λειτουργούν οι τρεις «μηχανισμοί» που μειώνουν ραγδαία το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα: η χαμηλή αγοραστική δύναμη του διαθέσιμου εισοδήματος, οι μαζικοί πλειστηριασμοί και κατασχέσεις και οι υψηλές τιμές ενοικίων.
Ομως σημαντικός είναι και ένας ακόμη παράγοντας: ότι εξακολουθεί να επικρατεί στην αγορά κατοικίας η εκτεταμένη μικροϊδιοκτησία, χωρίς σοβαρή είσοδο σε αυτήν της ιδιοκτησίας εταιρειών real estate.
Μια δεύτερη διαπίστωση είναι πως οι πιο ισχυρές οικονομικά χώρες έχουν από χαμηλό έως πολύ χαμηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης: Γερμανία 47,2% και Αυστρία 54,2%. Στον αντίποδα, δύο αναπτυγμένες ευρωπαϊκές χώρες ξεχωρίζουν για τα υψηλά τους ποσοστά: η Ισπανία (με 73,6%) και το Βέλγιο (με 73,9%). Πώς εξηγούνται αυτές οι αντιφάσεις;
Στην Ισπανία, το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης είναι κληρονομιά ενός μοντέλου στεγαστικής πολιτικής που επί δεκαετίες ευνοούσε την αγορά κατοικίας έναντι της ενοικίασης, με φορολογικά κίνητρα, στεγαστικά δάνεια και δημόσια υποστηριζόμενη κατοικία (κοινωνική κατοικία) που συχνά προοριζόταν για πώληση αντί για ενοικίαση. Ετσι δημιουργήθηκε ένα μεγάλο απόθεμα ιδιόκτητων κατοικιών, το οποίο εξακολουθεί να επηρεάζει τα σημερινά ποσοστά.
Σύμφωνα με έκθεση του ΟΟΣΑ για την Ισπανία το 2025, η ενοικιαζόμενη κοινωνική κατοικία αντιπροσωπεύει μόλις 3% του στεγαστικού αποθέματος. Η χώρα διατηρεί υψηλή ιδιοκατοίκηση, παρότι υπέστη σοβαρή κρίση στεγαστικών δανείων και κατασχέσεων μετά το 2008, αλλά το ποσοστό των ενοικιαστών αυξάνεται, ιδιαίτερα μεταξύ νέων και μεταναστών. Διότι, όπως και στην περίπτωση του Βελγίου, που θα δούμε στη συνέχεια, η υψηλή ιδιοκατοίκηση δεν αποδεικνύει ότι η Ισπανία προστάτευσε αποτελεσματικότερα τους δανειολήπτες από την απώλεια της κατοικίας τους.
Το Βέλγιο είναι ακόμη πιο χαρακτηριστική περίπτωση ενεργητικής πολιτικής υπέρ της ιδιοκατοίκησης. Στο Βέλγιο, η ιδιοκατοίκηση ενισχύθηκε ιστορικά από φορολογικά κίνητρα, τη στεγαστική πίστη και μια μακρά παράδοση κρατικής υποστήριξης της απόκτησης οικογενειακής κατοικίας.
Οσο για τα πολύ χαμηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης σε Γερμανία και Αυστρία, η εξήγηση είναι σχεδόν η αντίστροφη:
Σε αυτές τις χώρες η μακροχρόνια ενοικίαση έχει εδραιωθεί ως παράδοση επί δεκαετίες, με μεγαλύτερο το θεσμικό βάρος της προστασίας ενοικιαστών και, ιδίως στην Αυστρία, σημαντική παρουσία κοινωνικής και μη κερδοσκοπικής κατοικίας.
Μέχρι πρόσφατα, στις δύο χώρες η στήριξη της ιδιόκτητης κατοικίας δεν αποτελούσε προϋπόθεση στεγαστικής ασφάλειας, όπως σε πολλές άλλες χώρες-μέλη. Ομως και αυτό αλλάζει πλέον, λόγω της εισοδηματικής πίεσης σε αυξανόμενο ποσοστό νοικοκυριών.
Τα βασικά συμπεράσματα είναι τρία:
Πρώτον, η Ισπανία και το Βέλγιο δείχνουν ότι η στεγαστική πολιτική μπορεί να διαμορφώσει μακροχρόνια την κατανομή μεταξύ ιδιοκτησίας και ενοικίασης.
Δεύτερον, η διατήρηση υψηλής ιδιοκατοίκησης δεν σημαίνει αυτόματα αποτελεσματική προστασία από κατασχέσεις ή πλειστηριασμούς.
Τρίτον, όταν η εισοδηματική πίεση στα χαμηλού εισοδήματος νοικοκυριά αυξάνεται, τότε το χαμηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης γίνεται σοβαρό κοινωνικό πρόβλημα.
Οσο για την Ελλάδα, το ζήτημα δεν είναι μόνο ότι η ιδιοκατοίκηση μειώνεται ραγδαία, αλλά ότι αυτό συμβαίνει ενώ δεν υπάρχει η στοιχειώδης ασφάλεια ενός προσιτού μοντέλου ενοικιαζόμενης κατοικίας.
Διαβάστε περισσότερα