Παρά το θετικό μακροοικονομικό περιβάλλον και την εντυπωσιακή ανάκαμψη του ελληνικού τουρισμού, η χειμερινή εξοχική κατοικία παραμένει ο «μεγάλος ασθενής» της εγχώριας κτηματαγοράς. Το νέο Παρατηρητήριο Αξιών 2025/2026 της GEOAXIS καταγράφει μια αγορά εγκλωβισμένη στη στασιμότητα, με οριακές αυξήσεις τιμών, εξαιρετικά χαμηλή ζήτηση και θεαματικές απώλειες αξιών που διαρκούν εδώ και 17 χρόνια.
Η μελέτη, που εξετάζει τέσσερις αντιπροσωπευτικές ορεινές περιοχές της χώρας —Αράχωβα, Άγιο Αθανάσιο Πέλλας, Καρπενήσι και Τρίκαλα Κορινθίας— φωτίζει μια πραγματικότητα που δεν αλλάζει: η αγορά δεν ανακάμπτει, παρά την πτώση τιμών που σε ορισμένες περιπτώσεις αγγίζει το 70% σε σχέση με τα προ κρίσης επίπεδα.
Μηδενικές μεταβολές το 2025: Η αγορά κινείται στο όριο της αδράνειας
Το 2025 καταγράφει αυξήσεις από 0% έως 2,58%, ουσιαστικά μια «στασιμότητα» που επιβεβαιώνει ότι η ζήτηση παραμένει ασθενική. Αναλυτικά:
Αράχωβα: +2,58% (1.668 €/τ.μ.)
Άγιος Αθανάσιος: +0,09% (1.064 €/τ.μ.)
Καρπενήσι: +1,86% (1.042 €/τ.μ.)
Τρίκαλα Κορινθίας: +0,45% (1.111 €/τ.μ.)
Η GEOAXIS επισημαίνει ότι οι αυξήσεις είναι περισσότερο λογιστικές παρά πραγματικές, καθώς το αγοραστικό ενδιαφέρον είναι ελάχιστο και οι περισσότερες διαπραγματεύσεις δεν φτάνουν ποτέ σε συμβόλαιο.
Η μεγάλη εικόνα: Πτώση 50–68% από το 2008
Η σύγκριση με τις αξίες της περιόδου άνθησης της αγοράς (2008) αποκαλύπτει την πραγματική διάσταση της καθίζησης.
Περιοχή
Τιμή 2008
Τιμή 2025
Πτώση
Αράχωβα
3.000 €/τ.μ.
1.668 €/τ.μ.
-44%
Άγ. Αθανάσιος
3.301 €/τ.μ.
1.064 €/τ.μ.
-68%
Καρπενήσι
2.308 €/τ.μ.
1.042 €/τ.μ.
-55%
Τρίκαλα Κορινθίας
2.250 €/τ.μ.
1.111 €/τ.μ.
-51%
Η απώλεια αξιών είναι εντυπωσιακή και παραμένει χωρίς ενδείξεις αντιστροφής. Το γεγονός ότι, παρά τέτοια κατάρρευση τιμών, δεν αυξάνεται η ζήτηση, επιβεβαιώνει ότι το πρόβλημα δεν είναι κυρίως οικονομικό —είναι διαρθρωτικό.
Γιατί η αγορά δεν ανακάμπτει;
Τρεις καθοριστικοί λόγοι:
Η εξοχική κατοικία είναι προϊόν πολυτελείας
Η έρευνα σημειώνει ότι οι χειμερινές εξοχικές κατοικίες αποτελούν το πρώτο προϊόν που εγκαταλείπεται σε περιόδους κρίσης και το τελευταίο που ξαναμπαίνει στην ατζέντα ενός νοικοκυριού. Το υψηλό κόστος συντήρησης, η ανάγκη μετακίνησης και η περιορισμένη χρήση τους μειώνουν την ελκυστικότητά τους.
Κλιματική αλλαγή & υποβάθμιση των χιονοδρομικών κέντρων
Η μείωση των ημερών χιονιού έχει ιστορικά πλήξει τις περιοχές που βασίστηκαν στο χειμερινό τουρισμό.
Στην έρευνα αναφέρεται χαρακτηριστικά το ευρωπαϊκό παράδειγμα:
κάτω από τα 2.500 μ. υψόμετρο, η χρηματοδότηση χιονοδρομικών θεωρείται μη βιώσιμη.
Αυτό επηρεάζει άμεσα περιοχές όπως Αράχωβα και Άγιο Αθανάσιο, των οποίων η οικονομία συνδέεται άρρηκτα με το σκι.
Ακριβό χρήμα – Υψηλά επιτόκια στεγαστικών
Η αδυναμία πρόσβασης σε χρηματοδότηση, το υψηλό κόστος δανεισμού και οι συνθήκες πληθωρισμού καθιστούν απαγορευτική την αγορά δεύτερης κατοικίας, ακόμη και σε οικισμούς με πολύ χαμηλότερες τιμές από το παρελθόν.
Μεγάλα σπίτια, μεγάλα κόστη: Το υπερμέγεθος αποθαρρύνει την αγορά
Η διάμεση επιφάνεια (142,5 τ.μ.) και η ηλικία των ακινήτων (27,5 έτη) αποκαλύπτουν μια ακόμη αδυναμία της αγοράς.
Τα περισσότερα σπίτια είναι μεγάλα, παλαιά και με υψηλό ενεργειακό κόστος.
Στον Άγιο Αθανάσιο, η διάμεση επιφάνεια φτάνει τα 196 τ.μ.
Στο Καρπενήσι, η διάμεση ηλικία κατοικιών αγγίζει τα 35 χρόνια.
Ο σύγχρονος αγοραστής ζητά μικρότερες, ενεργειακά αποδοτικές κατοικίες, κάτι που η παλιά γενιά εξοχικών δεν προσφέρει.
Η ζήτηση στο ναδίρ – Απούλητα συγκροτήματα ακόμη και στην Αράχωβα
Στη σελίδα 5 του Παρατηρητηρίου καταγράφονται ενδεικτικά παραδείγματα συγκροτημάτων στο Λιβάδι Αράχωβας που παραμένουν απούλητα, παρά την πτώση των τιμών κατά 44% σε σχέση με το 2008.
Η κατάσταση αυτή δείχνει πόσο βαθιά είναι η κρίση:
όταν ούτε η γενναία μείωση τιμών ενεργοποιεί ενδιαφέρον, η αγορά βρίσκεται σε κατάσταση δομικής αδυναμίας.
Η επίδραση του Airbnb: Ένα σύντομο διάλειμμα και πάλι πίεση
Πριν από την πανδημία, η βραχυχρόνια μίσθωση είχε απορροφήσει μεγάλο μέρος του αποθέματος, προκαλώντας προσωρινή άνοδο της ζήτησης και των τιμών. Το 2019 σηματοδότησε το αποκορύφωμα αυτής της τάσης.
Ωστόσο:
η πανδημία το ανέκοψε απότομα,
τα χιονοδρομικά δεν ανέκτησαν ποτέ πλήρως τη δυναμική τους,
το αυξανόμενο κόστος ανακαίνισης απέτρεψε νέες επενδύσεις.
Σήμερα, καθώς οι τιμές πώλησης πιέζονται, αρκετοί ιδιοκτήτες επιστρέφουν στο Airbnb ως λύση ανάγκης για να καλύψουν έξοδα.
Πρόβλεψη GEOAXIS: Το 2026 δεν θα αλλάξει την εικόνα
Στην έκθεση τονίζεται πως η αγορά θα παραμείνει «αναιμική έως στάσιμη» για τους επόμενους 12 μήνες.
Οι λόγοι:
ανεπαρκής ζήτηση,
ακατάλληλο προϊόν (μεγάλα και παλιά ακίνητα),
υψηλά επιτόκια,
κλιματική αβεβαιότητα,
μη ανταγωνιστικές υποδομές.
Η έκθεση καταλήγει πως οι τιμές δεν αναμένεται να αυξηθούν ουσιαστικά — ενδέχεται μάλιστα να υπάρξει νέα πίεση σε ορισμένες περιοχές.
Μία αγορά που χρειάζεται επανασχεδιασμό
Η χειμερινή εξοχική κατοικία στην Ελλάδα:
δεν έχει ανακάμψει από το 2008,
δεν προσελκύει επενδυτές,
δεν παρακολουθεί τις διεθνείς τάσεις (compact, eco-friendly, year-round χρήση).
Η αγορά θα μπορούσε να αναζωογονηθεί μόνο μέσα από:
ανάπτυξη νέου τύπου εξοχικών (μικρότερα, ενεργειακά αποδοτικά),
αναβάθμιση χιονοδρομικών κέντρων και εναλλακτικού χειμερινού τουρισμού,
κίνητρα ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης,
δημιουργία μικτών μοντέλων (resort–residence).
Ωστόσο, οι σημερινές συνθήκες δείχνουν ότι η πλήρης ανάκαμψη δεν βρίσκεται ακόμη στον ορίζοντα.
The post H αγορά χειμερινής εξοχικής κατοικίας στο ναδίρ: Μικρές αυξήσεις, μεγάλες απώλειες και μια δεκαετία χαμένης δυναμικής appeared first on ΧΡΗΜΑ & ΤΟΥΡΙΣΜΟΣ money-tourism.gr.
Διαβάστε περισσότερα