Η μαγική εικόνα μιας χώρας που διαθέτει επαρκείς υποδομές σε συγκοινωνιακά δίκτυα, ύδρευση και αποχέτευση, αντιπλημμυρική προστασία, πάρκα, πλατείες και παιδικές χαρές ώστε να δικαιολογείται πρόσθετη δόμηση 4,6 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων αναδύεται μέσα από τις μελέτες για τη Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης που βγήκαν σε διαβούλευση από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) και ανάγκασαν ήδη την κυβέρνηση να προβεί σε πυροσβεστικές δηλώσεις.
13 μελέτες
Το ΥΠΕΝ έθεσε σε δημόσια διαβούλευση συνολικά 13 μελέτες για τη δημιουργία περιοχών στις οποίες μπορεί να μεταφερθεί συντελεστής δόμησης. Η μεταφορά του συντελεστή δόμησης είναι ένα εργαλείο που αξιοποιήθηκε κατά κόρον πριν από τη δεκαετία του ‘90 και οδήγησε σε τεράστια κτίσματα πάνω σε μεγάλους οδικούς άξονες, όπως της λεωφόρου Κηφισίας, μέχρι που κατατέθηκαν προσφυγές και το Συμβούλιο της Επικρατείας κατάργησε τη δυνατότητα.
Ο συντελεστής δόμησης που πρέπει να μεταφερθεί προκύπτει από τα δικαιώματα όσων κατέχουν διατηρητέα κτίσματα και χώρους που απαλλοτριώνονται. Οταν, για παράδειγμα, κάποιος έχει στην κατοχή του ένα διατηρητέο 150 τ.μ. και θα μπορούσε να το γκρεμίσει για να χτίσει 600 τ.μ., οφείλει το Δημόσιο να του δώσει το δικαίωμα να χτίσει κάπου αλλού τα υπόλοιπα 450 τετραγωνικά. Ο σχεδιασμός είναι αυτά τα δικαιώματα να ενταχθούν σε μια «τράπεζα γης» και ο ιδιοκτήτης να τα πουλά σε εκείνους που θέλουν να χτίσουν. Ομως, το μεγάλο κενό αφορά το πού πραγματικά μπορεί να μεταφερθεί αυτή η πρόσθετη δόμηση και σε αυτό το ερώτημα ήρθαν να δώσουν απάντηση οι 13 μελέτες που βγήκαν σε διαβούλευση:
Οι 13 Στρατηγικές Μελέτες Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) αφορούν 13 περιφερειακές ενότητες (πρώην νομούς) και προτείνουν τη δημιουργία 197 Ζωνών (ΖΥΣ) σε 51 δήμους.
Μελετούν τα δικαιώματα δόμησης αλλά και τα πολεοδομικά δεδομένα στον Βόρειο Τομέα Αθηνών, την Ανατολική Αττική, τη Θεσσαλονίκη, την Αχαΐα, το Ηράκλειο, τα Χανιά, τη Μαγνησία, τη Φθιώτιδα, την Αργολίδα, τη Βοιωτία, την Καβάλα, τη Δράμα και την Καστοριά.
Οι ΖΥΣ που προτείνονται καλύπτουν συνολική έκταση 26,87 εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων, ενώ η πρόσθετη δόμηση που προβλέπεται από τις αυξήσεις των συντελεστών δόμησης ανέρχεται σε 4,57 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα. Στην πράξη, αυτό μπορεί να σημαίνει ότι μια οικοδομή μπορεί να «ψηλώσει» κατά 1-2 ορόφους σε σχέση με αυτό που σήμερα ισχύει, θυμίζοντας και την ιδέα που πρόσφατα εξέφρασε ο πρωθυπουργός Κυρ. Μητσοτάκης μιλώντας για τρόπους αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης.
Η μεγαλύτερη συγκέντρωση πρόσθετης δόμησης εντοπίζεται στην Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης με 1.193.441 τ.μ. πρόσθετης δόμησης. Ακολουθούν η Ανατολική Αττική, με 1.012.923 τ.μ. και ο Βόρειος Τομέας Αθηνών με 584.405 τ.μ. Οι τρεις αυτές περιοχές συγκεντρώνουν περίπου 2,79 εκατομμύρια τ.μ., δηλαδή το 60% του συνολικού μεγέθους.
Σε επίπεδο δήμων, ξεχωρίζει η Πυλαία με 422.782 τ.μ. πρόσθετης δόμησης και εκτιμώμενη πληθυσμιακή αύξηση 3.681 ατόμων. Στην Ανατολική Αττική, σημαντικές αυξήσεις καταγράφονται στην Παλλήνη, στον Γέρακα και στις Αχαρνές, ενώ στη Θεσσαλονίκη υψηλές συγκεντρώσεις παρουσιάζουν επίσης η Μενεμένη, η Ευκαρπία και η Πολίχνη.
Η αύξηση των Συντελεστών Δόμησης δεν είναι οριζόντια, στις περιοχές χαμηλής πυκνότητας προτείνονται μεταβολές, όπως από 0,20 σε 0,60 ή από 0,40 σε 1,20, ενώ σε πυκνοδομημένες περιοχές οι προσαυξήσεις είναι συχνά μικρότερες, όπως από 2,40 σε 2,63.
Ενα κεντρικό ερώτημα αφορά την ετοιμότητα των περιοχών που υποδεικνύονται ως ΖΥΣ για να υποδεχθούν την πρόσθετη δόμηση και τον αντίστοιχο πληθυσμό. Εάν, δηλαδή, διαθέτουν τις απαραίτητες υποδομές σε δρόμους, μέσα μεταφοράς, ύδρευση, αποχέτευση, σχολεία, πράσινο και κοινόχρηστους χώρους, ώστε να μπορούν να εξυπηρετήσουν μεγαλύτερα κτίσματα χωρίς να προκύψουν η κυκλοφοριακή συμφόρηση που ήδη βιώνουν εκατομμύρια πολιτών αλλά και η υποβάθμιση της ποιότητας ζωής μέσα στις γειτονιές.
Η εικόνα που προκύπτει μέσα από τη μελέτη των χιλιάδων σελίδων στις 13 ΣΜΠΕ δεν δίνει ξεκάθαρες απαντήσεις καθώς περιλαμβάνονται δίκτυα και εγκαταστάσεις που ήδη υφίστανται, μαζί με έργα που περιλαμβάνονται σε προγράμματα ή σχεδιασμούς μελλοντικής ανάπτυξης και ελεύθερους χώρους που είναι μεν θεσμοθετημένοι αλλά παραμένουν αδιαμόρφωτοι.
Βόρεια Αθήνα
Ενδεικτικό είναι το παράδειγμα της Βόρειας Αθήνας όπου λαμβάνονται υπόψη οι σχεδιασμοί για επέκταση της γραμμής 4 του Μετρό (Αλσος Βεΐκου-Γουδή) που θα τελείωνε το 2029 και ήδη έχει πάρει παράταση για το 2032 πριν προκύψουν τα προβλήματα με τις καθιζήσεις στην Κυψέλη που έχουν καθηλώσει τον μετροπόντικα εδώ και 6 μήνες. Η γραμμή αυτή υποτίθεται πως θα επεκταθεί προς την Κηφισίας χωρίς να υπάρχει χρηματοδότηση ή ωριμότητα μελετών. Η μελέτη αναφέρεται επίσης στην επέκταση της γραμμής 1 (Πειραιάς-Κηφισιά) προς τον Αγιο Στέφανο η οποία συζητείται εδώ και δεκαετίες, χωρίς επίσης να υπάρχει κάτι συγκεκριμένο, παρεμβάσεις στον κόμβο Καλυφτάκη, στον άξονα της λεωφόρου Κύμης, στην κυκλοφοριακή οργάνωση και στη δημιουργία νέων χώρων στάθμευσης.
Προβλέπονται συνολικά 25 ΖΥΣ σε 11 δήμους με πρόσθετη δόμηση 584.404 τετραγωνικά μέτρα που κατανέμεται σε Χαλάνδρι, Κηφισιά, Λυκόβρυση, Χολαργό αλλά και σε Ψυχικό-Φιλοθέη που προεκλογικά το 2023 εξαιρέθηκαν από τα μπόνους ύψους κτιρίων που προέβλεπε ο ΝΟΚ.
Ανατολική Αττική
Με 37 ΖΥΣ σε έξι δήμους (Αχαρνές, Κρυονέρι, Αγ. Στέφανο, Ανοιξη, Παλλήνη, Γέρακα) προβλέπεται συνολική πρόσθετη δόμηση 1.012.293 τετραγωνικών μέτρων σε συνολική έκταση 6,36 εκατ. τ.μ. και εκτιμώμενη πληθυσμιακή αύξηση 17.412 ατόμων. Η μεγαλύτερη αύξηση γίνεται στην Παλλήνη με τον συντελεστή να ανεβαίνει από το 0,40 στο 1,20.
Ειδικά στην Παλλήνη, προτείνονται 6 Ζώνες Υποδοχής με συνολική πρόσθετη δόμηση 245.709 τ.μ., ενώ για την εξυπηρέτηση των πρόσθετων αναγκών καταγράφεται η ανάγκη να δημιουργηθούν 3.124 τ.μ. σε κοινόχρηστους χώρους, δηλαδή 208 τ.μ. πρασίνου, 417 τ.μ. παιδικών χαρών για παιδιά έως έξι ετών, άλλα 417 τ.μ. παιδικών χαρών για μεγαλύτερες ηλικίες και 2.083 τ.μ. πάρκων ή αλσών. Επίσης καταγράφεται η ανάγκη σε τοπικούς δρόμους, δίκτυα ύδρευσης-αποχέτευσης και συγκοινωνιακές συνδέσεις, χωρίς αυτές οι προβλέψεις να αντιστοιχούν σε κατασκευασμένα έργα.
Σημαντικό μέρος της πρόσθετης δόμησης αφορά και τον Δήμο Αχαρνών όπου αναφέρεται η ανάγκη ύπαρξης πάρκου ή άλσους 2.842 τ.μ. για την εξυπηρέτηση του αυξημένου πληθυσμού.
Θεσσαλονίκη
Προβλέπονται συνολικά 55 ΖΥΣ σε 13 δήμους με πρόσθετη δόμηση 1.193.440,76 τ.μ. και εκτιμώμενη πληθυσμιακή αύξηση κατά 9.019 άτομα. Εκτός από την Πυλαία που προαναφέραμε, για τη Μενεμένη προβλέπεται πρόσθετη δόμηση 242.924 τ.μ., για την Ευκαρπία 173.697 τ.μ. και για την Πολίχνη 148.204 τ.μ. Η μελέτη δίνει βάρος στις επεκτάσεις του Μετρό δυτικά που παραμένουν όμως σε επίπεδο σχεδιασμού, ενώ εξετάζει την εγγύτητα σε στάσεις μέσων μαζικής μεταφοράς, αλλά δεν αξιολογεί τη συχνότητα των δρομολογίων ούτε την πραγματική μεταφορική ικανότητα του συστήματος.
Για τη Μενεμένη και την πρόσθετη δόμηση των 242.923,84 τ.μ. (κάτι αντίστοιχο με 3.000 διαμερίσματα μεσαίου μεγέθους) προβλέπεται πρόσθετος κοινόχρηστος χώρος (παιδική χαρά) 189 τ.μ. Στην Ευκαρπία με πρόσθετη δόμηση 173.696,87 τ.μ. και εκτιμώμενη πληθυσμιακή αύξηση 988 ατόμων κατονομάζεται η ανάγκη 494 τ.μ. σε νέους κοινόχρηστους χώρους, πρασίνου και παιδικών χαρών αλλά και δύο αίθουσες νηπιαγωγείου.
Στην Πυλαία με την εκτιμώμενη πληθυσμιακή αύξηση κατά 3.681 άτομα, αναγνωρίζεται πρόσθετη ανάγκη 561 τ.μ. σε παιδικές χαρές, νησίδες πρασίνου και νηπιαγωγείο.
Η ΣΜΠΕ Αχαΐας προβλέπει έξι ΖΥΣ, όλες στη Δημοτική Ενότητα Πατρέων, με συνολική δυνατότητα πρόσθετης δόμησης 112.739,10 τ.μ. και εκτιμώμενη πληθυσμιακή αύξηση 2.536 κατοίκων.
Για το Ηράκλειο Κρήτης, η μελέτη προβλέπει 18 ζώνες υποδοχής με πρόσθετη δόμηση 173.607,48 τ.μ. και πληθυσμιακή αύξηση 2.447 κατοίκων στους Δήμους Ηρακλείου και Νέας Αλικαρνασσού. Σημαντικές αυξήσεις πληθυσμού εκτιμώνται στις περιοχές Μασταμπάς-Κορώνη, Μεσαμπελιές-Φορτέτσα και Αγιος Ιωάννης. Καταγράφονται μεγάλες ανάγκες σε χώρους πρασίνου, παιδικές χαρές και πάρκα που είναι ξεκάθαρο ότι δεν υφίστανται σήμερα.
Στη Μαγνησία προβλέπονται 12 ΖΥΣ σε Βόλο (121.853 τ.μ. πρόσθετη δόμηση), Αγριά (22.679 τ.μ.), ενώ η μεγαλύτερη αύξηση είναι στην περιοχή της Αισωνίας αλλά αφορά 160.620 τ.μ. βιομηχανικών χρήσεων. Και εδώ αναφέρονται ανάγκες σε κοινόχρηστους χώρους, πεζοδρόμους και ποδηλατοδρόμους.
Στη Φθιώτιδα προβλέπονται τρεις ΖΥΣ στη Δημοτική Ενότητα Λαμιέων, με πρόσθετη δόμηση 249.691,24 τ.μ. και εκτιμώμενη πληθυσμιακή αύξηση 1.608 ατόμων εκ των οποίων οι περισσότεροι (1.128) στην Αμπλιανη. Καταγράφονται ανάγκες σε υποδομές μεταφορών και αποχέτευσης.
Στα Χανιά προβλέπεται πρόσθετη δόμηση 179.409 τ.μ. και εκτιμώμενη πληθυσμιακή αύξηση 3.554 ατόμων στις Δημοτικές Ενότητες Χανίων, Ελ. Βενιζέλου, Σούδας και Θερίσου. Στην Αργολίδα οι 4 ΖΥΣ χωροθετούνται στην περιοχή του Ναυπλίου με πρόσθετη δόμηση 150.286,55 τ.μ. και εκτιμώμενη πληθυσμιακή αύξηση 3.044 κατοίκων. Στη Βοιωτία προβλέπονται 187.046,2 τ.μ. πρόσθετης δόμησης, τα περισσότερα στη Θίσβη για καταλύματα εργαζομένων και λίγα στη Λιβαδειά. Στη βιομηχανική περιοχή της Καβάλας κατευθύνεται το μεγαλύτερο μέρος της πρόσθετης δόμησης που ξεπερνά τα 320.000 τετραγωνικά μέτρα.
Πυροσβεστικές δηλώσεις από τον κυβερνητικό εκπρόσωπο
Σε μια προφανή προσπάθεια κατευνασμού των εντυπώσεων, ο κυβερνητικός εκπρόσωπος Παύλος Μαρινάκης, που θα διεκδικήσει την εκλογή του στη Βόρεια Αθήνα, έσπευσε να δηλώσει ότι πρόκειται για μελέτες και την «αρχή μιας συζήτησης». Τόνισε ότι η μεταφορά συντελεστή θα γίνει εντός του ίδιου δήμου και έτσι θα δημιουργηθεί νέα στέγη και θα ξεμπλοκάρουν απαλλοτριώσεις που εκκρεμούν στα δικαστήρια. Περισσότερο κάθετος εμφανίστηκε ο επίσης εκλεγόμενος στη Βόρεια Αθήνα, Αδωνις Γεωργιάδης, που μίλησε μόνο για Φιλοθέη και Ψυχικό υποστηρίζοντας ότι ο χαρακτήρας της κηπούπολης θα διατηρηθεί ως κόρην οφθαλμού.
Διαβάστε περισσότερα